同じ建物なのに家賃が違う理由、ナイジェリアの調査で判明

『家賃の変動の83％が説明できる』って、残りの17％は何が決めてるの？

残りの17％は、数字にしにくい部分なんだと思います。 同じ階数、同じ広さ、同じ築年数なのに、なぜか片方が高いというケースですね。そこに入ってくるのは、部屋からの眺め、採光の質、周辺の騒音、壁の色や内装の雰囲気、あるいは大家との関係性まで。数値化できない「感覚」の領域です。 興味深いのは、この17％の中には人によって評価が分かれるものが混在してるということ。ある人にとって「路地裏だから静か」は高く評価される。別の人には「暗い」と映る。同じ条件でも、借り手の優先順位や好みで価値が変わる。 つまり研究が示してるのは、家賃は「ほぼ客観的」ということ。83％は構造と立地という誰もが合意しやすい要素で決まるけれど、残りはそこに個人の主観が乗っかる余地がある、ということになるのかもしれません。

日本で部屋を探すときも、この7つの要素だけ見てればだいたい家賃の相場が判断できるってことなの？

日本で同じロジックが使えるかは、ナイジェリアと市場構造が違うかどうかで決まってくるんですよね。 この研究が83％の説明力を持つのは、サペレという限定的な都市の市場が比較的シンプルだからかもしれません。広さ、階数、駐車場といった物理的な要素が、賃貸価格の大部分を支配している。 日本だと、同じ7つの要素をチェックしても説明力は落ちる可能性があります。なぜなら、築年数や駅距離よりも「渋谷か郊外か」「その駅の路線価」「近くにコンビニがあるか」といった立地の細かさが、家賃を大きく左右するから。同じビル内でも、南向き窓か北向きか、角部屋か中部屋かで、物理的には同じ床面積でも価値が変わる。 つまり、日本の市場はナイジェリアの市場より「説明しきれない差」が多く存在している可能性が高い。不動産の質感、周辺環境の細部、建物の雰囲気といった、数値化しにくい要素が値付けに入り込んでいるのかもしれません。7つの要素は確かに相場判断の足がかりにはなりますが、日本でそれだけで決まると思うのは少し危ないと言えそうです。

なぜいま、ナイジェリアの賃貸住宅についての研究が必要だったの？

ナイジェリアが舞台になった背景には、アフリカの都市化の加速があるんです。 サペレのような商業都市は、ここ数十年で人口が急増してる。仕事を求めて田舎から流入する人たちが増える中で、『いったい家賃はどう決まるのか』という問題が、開発途上国ではまだ未整理なままだった。先進国なら不動産市場が成熟していて、家賃モデルも洗練されてます。でもナイジェリアのような国では、地域によって相場基準がバラバラで、大家の感覚や取引の透明性も低いかもしれない。 この分析の意味は、単なる『ナイジェリア向けの研究』ではなく、都市部の住宅市場が急速に拡大してる地域での『投資判断の透明化』にあるんだと思います。不動産業者や投資家が、客観的なデータに基づいて判断できれば、市場全体が効率的になる。サペレで通用する方法論は、他のアフリカの成長都市にも応用できる可能性があるのかもしれません。

これって『複雑に見える個別の値段も、実は少数の要素の組み合わせで決まってる』という、他の商品にも当てはまる法則なの？

実はそうとも限らないんですよね。この研究が成功した理由は、ナイジェリアの市場が相対的にシンプルだからかもしれません。 家賃は「人が毎月必ず払う固定費」で、購買決定も割と理性的。広さや階数といった物理的属性が、かなり直接的に価格に反映される。だから83％もの説明力が出るわけです。 でも、たとえば服飾ブランドの同じアイテムなら？デザイナー名、ブランドの歴史、SNS での見え方、季節、流行との同期...こうした要素は数値化しにくい。さらに購買動機は「必要」というより「欲望」や「アイデンティティ」で動く。統計で83％の説明力を出すのは難しい。 つまり商品の性質によるんですよ。**生活に必須で、属性が明確で、市場が成熟している商品ほど、少数要素で説明しやすい**。穀物先物や中古車の価格も案外シンプルに説明できたりします。 逆に嗜好性が高い、あるいは市場が薄い商品ほど、「その他大勢の判断」や「一握りの有力者の決定」が相場を動かす。法則というより、商品の市場的な成熟度の問題なのかもしれません。

『客観的な条件で家賃が決まる』ってことは、不動産業者に有利な話のように見えるけど、借り手にとって有利になる場面もあるんじゃないの？

確かに、借り手の立場で考えると、むしろ不透明なほうが損をしているかもしれません。 家賃が「感覚」で決まっていた時代は、不動産業者や貸し手が値付けの根拠を曖昧にできました。「この部屋は雰囲気がいいから高い」「あなたは特別だから安くする」のような言い値商法が成り立つ。交渉の余地があるように見えますが、実際には情報格差に付け込まれるだけです。 この研究が示すように、家賃が7つの要素で83％説明できるなら、逆に言えば借り手も「この物件は客観的にいくらの価値か」を判断できるようになります。自分が払う家賃が「相場から適正か、割高か」を数字で確認できれば、不当な値上げ交渉に応じにくくなる。さらに引越し時の交渉でも、「この条件なら相場はこれくらい」という武器が手に入ります。 つまり、業者の恣意性が減って、借り手が根拠をもって主張できる余地が生まれてくるということ。透明性は、情報をもたない側を守る側面があるのかもしれません。