日本橋再開発の新街区「東京ミッドタウン日本橋」 コレドも統合・改称

「東京ミッドタウン」って、六本木とか日比谷にもあるブランドなの？なぜ同じ名前をつけるんだろう？

ミッドタウンというブランドは、三井不動産が大型再開発で繰り返し使ってきた命名戦略なんですよね。六本木、日比谷、八重洲と、いまの日本橋で4つ目。 つまり「同じ名前」ではなく、大規模な都市再開発の象徴として、意図的に統一ブランド化してるわけです。ビルやホテルが別物でも、ミッドタウンというネーミングが共通することで、東京のプレステージスポットという認識を刻む。投資家にも、来訪者にも「この地はレベルが違う」というメッセージを送ってる。 六本木ミッドタウンは2007年竣工で、以来、駅前や丸の内の高級複合施設といえばこのネーミングになった。わかりやすい象徴性がある分、ディベロッパーにとっては既存の成功事例にタグをつける効果が大きい。日本橋でも「ウォルドーフ・アストリアが入る上質な街」というイメージが、名前で先行するかもしれません。 ただし、各地のミッドタウンはそれぞれ独立した施設なので、一つのグループではなく、あくまで三井不動産が時代時代に打ち出す「旗」のようなものと言えそうです。

日本橋で働いたり買い物したりしてる人にとって、27年秋のオープンまでの間、コレドが今年10月に一度閉まるって、どう影響するの？

コレド日本橋は現在、永代通り側の日本橋一丁目三井ビルディングにありますよね。26年10月に一度閉館して、27年秋に新しい東京ミッドタウン日本橋の商業ゾーンとしてリニューアルオープンするわけです。 約1年の空白期間が生まれることになります。ただ記事からは、その間の代替店舗や引継ぎについて詳しく書かれていないので、実際の営業者側の対応は別途発表されるのだと思います。 利用者にとって考えると、通勤ルートが変わる可能性はありますね。現在、日本橋で働く人や日中に立ち寄る人のなかには、コレド経由で通勤・通学したり、ランチや買い物をしている人も多いはず。その流動が一時的に周辺の他の商業施設に流れ込むことになる。 面白いのは、このタイミングでコレド室町（日本橋室町エリアの1/2/3/テラス）は継続するということです。日本橋全体で見ると、一時的に利便性が落ちるというより、室町側への来客集中が起きるかもしれません。その後、新しいミッドタウンが秋に開くときには、またスケールの大きい施設として戻ってくる。 再開発の転換期って、こういう不便さを一度引き受ける過程なのかもしれません。

日本橋一帯でこんなに大きな再開発が今起きてるのって、昔からの計画だったの？それとも、首都高の地下化と合わせてここ最近決まったの？

日本橋の再開発の話を聞くと、つい「昔からの大計画」みたいに想像しちゃいますよね。でも実は、首都高の地下化事業と再開発が「セットで動き始めた」というのが正確なところだと思います。 首都高速道路日本橋区間の地下化は、東京オリンピック前後から議論が活発化した案件で、2021年に本格的な工事が動き出した。その地下化で上の空間が空くことで初めて、「ここに街をつくれるな」という再開発計画が現実味を帯びるようになったんです。つまり、地下化がなければ、今の規模の再開発は起きていなかった可能性が高い。 記事でも「日本橋リバーウォーク」という総称で5つの再開発計画が連携して進んでいると明記されていて、首都高地下化と再開発事業が「連携して」という表現が使われています。これはつまり、地下化のタイミングに合わせて再開発が設計されているということ。昔から決まっていた計画というより、ここ10年程度で「このタイミングなら一気にやろう」と動き始めたプロジェクトと言えそうです。

高さ284mのタワーにホテルと住宅と商業施設と会議室が全部入ってるって、『都市のあらゆる機能を一箇所に集める』流れなの？

確かに、いろいろ詰め込まれてますね。ただ、これって「すべてを一箇所に」という理想というより、むしろビジネス的な現実が反映されてる感じがします。 不動産開発って、限られた敷地をどう活かすかが命。日本橋という一等地で、284mというスケールを生かすなら、単一用途（オフィスだけ、ホテルだけ）より、複数機能を積層した方が総床面積あたりの収益が圧倒的に上がるんです。オフィスの空きを補うホテル、オフィスワーカーと宿泊客を支える商業施設、会議後の宿泊を一体提供するMICE機能。縦に積み重ねることで、各機能が互いに顧客を補完し合う設計になってる。 「働く・集う・滞在する・住まう」と記事は並べていますが、これって利用者のためというより、開発事業者にとって都合のいい機能配置でもあるんです。かつての再開発は「オフィスビル+商業施設」が基本形でしたが、いまはホテルと住宅がセットになるのが新しい。それだけ、単一用途の収益性が下がってきたということかもしれません。

これだけ大きな開発が日本橋に来ると、近くの六本木や丸の内の既存ビルのテナント企業とか、経営に影響あるんじゃないの？

実際のところ、これまでの同じスケールの再開発では、既存商業地の空室率が上がるわけではなく、むしろ人流が増えることで全体が底上げされる傾向があります。ただ、六本木や丸の内との関係は、日本橋の場合は構造が違うかもしれません。 六本木は夜間消費、丸の内は平日の昼間ビジネスマン向けと、客層がはっきり分かれている。対して日本橋は、今回の計画を見ると「歴史性」を軸に、多様な用途を一度に詰め込もうとしています。オフィス、ホテル、住宅、商業、MICE施設が同じ敷地に混在する。 つまり競合というより、日本橋が自己完結性を高めるほど、人が動く必要がなくなっていくかもしれません。昼は仕事、夜は食事やホテル、週末は買い物——全部ここで完了する空間ができれば、既存街の「経由地」としての機能が相対的に縮むという見方もできそうです。