ケンタッキー州で家が買えない時代へ、過去24年で最高の値上がり

『住宅価格と世帯収入の比率』って、具体的にどういう数字を比べてるの？

住宅価格と世帯収入の比率は、簡単に言えば「家の値段が給料の何年分か」を表しています。例えば、家が300万ドル、年収が10万ドルなら、その比率は30倍。つまり給料30年分働かないと家が買えない、という意味です。 ケンタッキー州の調査では、2000年初頭はこの比率が低かった（買いやすかった）けれど、2022年から2024年にかけて過去最高に跳ね上がったということ。給料は年3～4%程度しか上がらないのに対して、家の値段が10%以上上がっている年もある、という具合に差が広がっていく。 ここが怖いのは、この比率が高いほど、ローンを組む人の返済負担が増すということ。金利も同時に上がっていれば、月々の支払いは家計を圧迫する水準になる。地方都市というのは給料が低めな分、この比率の悪化が都市部よりもダメージが大きい傾向があります。つまり、同じペースで家が値上がりしても、稼ぐ力が弱い地域ほど「買えない」という現実が先に来るということなのかもしれません。

ケンタッキー州の話だけど、日本で家を買おうとしてる人にも同じことが起きてるの？

ケンタッキー州と日本では、構図が真逆に近いんですよね。 アメリカは人口流入が続いている地域が多く、需要が供給を大きく上回っています。ケンタッキー州でも、テレワークの浸透で都市部から地方への移住が増え、限られた住宅に買い手が殺到している。供給が追いつかないから値上がりが加速する。 一方、日本は逆。全体的に人口が減り続けていて、新築着工数も減っています。とくに地方では空き家が増えて、むしろ値下がり圧力がかかっている地域も少なくない。都心部でも、2023年のマイナス金利解除以降、金利上昇で買い控えが増えており、価格がしばらく上がりにくくなってる局面です。 ただし「個人にとって買いにくいか」という体感はまた別かもしれません。日本でも給料が停滞している中で金利が上がれば、返済負担は確実に増えている。全国平均では家が安くなってても、自分が買いたいエリアでは値上がりしてる可能性もあります。つまり日本もケンタッキー州も、「買いたい場所と買える価格がズレている」という悩みは共通なのかもしれません。

2008年の金融危機の時は、バブルが崩壊して値段が下がったんだよね。今また上がってるってことは、何が変わったの？

2008年と今は、値上がりの背景がかなり違ってるんですよね。 当時のバブルは、銀行が無理な融資をして、それが膨らみすぎて弾けたもの。値段が上がりすぎたから「いずれ下がる」という自覚があった。でも今の値上がりは、むしろ供給不足が主因らしいんです。コロナ禍で引っ越し需要が急増したのに、建設のペースが追いつかない。さらにテレワークで地方移住を考える人が増えて、ケンタッキーのような南部の州にも流入が起きている。 つまり「バブルみたいに膨らんでから弾ける」のではなく、「本当に家が足りないから値段が上がり続ける」という構造になってる可能性があります。バブルは幻想が支えてたけど、今は実需が支えてる。だからこそ、崩壊しにくいかもしれません。 ただそれは同時に、家が必要な人ほど買えなくなる、という泥沼でもあるのかもしれません。

これって『給料は同じなのに、必要なお金だけ増える』現象が起きてる、ってこと？

その通りですね。ただ、より正確に言えば「給料は同じなのに、『買うために必要な金額』が増える」という構図です。 仮にケンタッキー州で平均世帯年収が500万円だったとします。2000年なら、その年収で頭金を貯めて、月々の返済も無理なく払える価格帯の家が買えた。ところが2024年、同じ500万円の年収のままなのに、同じ地域の家は1.5倍の値段になってしまった。その上、金利も上がっているから、月々の返済額はさらに膨らむ。結果、「買える人」と「買えない人」の線引きがどんどん上がっていく。 これは個人の努力では解決しない構造的な問題なんです。給料を上げるしかないのに、給料が上がってない。だから同じ努力をしても、親世代より家を持つハードルが高くなるわけです。アメリカ南部は生活費が安いという利点があったのに、その安さが失われつつあるということ。地方が地方らしさを失いながら、都市部と同じ「買えない問題」に直面している状況なのかもしれません。

家が買えないほど値上がりしてるなら、逆に今の家を持ってる人たちは得をしてるってことなんですか？

短期的には確かにそうなんですよね。既に家を持ってる人は資産価値が上がってるわけですから。でも長期的に見ると、その「得」は意外と脆いのかもしれません。 なぜなら、住宅市場って世代交代で回転してるから。子どもが親の遺産である家を相続しても、その時点で周囲の若い世代が家を買えず街全体が活力を失ってたら、その資産価値だって落ちていく可能性があります。ケンタッキー州のような地方都市なら特に、若い人が流出すれば人口減少のスパイラルに入りかねません。 つまり既存住宅所有者の「短期的な利益」と「長期的な資産価値の維持」が衝突してるわけです。今は得をしてるように見えても、買い手がいなくなった市場では、その家を売りたいときに売れなくなる。ケンタッキーのような地域では、その矛盾がもう顕在化し始めてるのかもしれません。